De acuerdo a la actualización metodológica, realizada por el Minvu, la estimación del déficit habitacional en Chile es del orden 641 mil viviendas, que resultan de la suma del llamado déficit cuantitativo, familias viviendo en campamentos y en situación de calle. Para hacer frente a este déficit, el Gobierno publicó el Plan de Emergencia Habitacional, que establece como meta la construcción de 260 mil viviendas en el actual período presidencial. De esta meta, declara el mismo PEH, poco menos de la mitad ya estarían en ejecución y, por tanto, la nueva construcción que se necesitaría es de 135 mil viviendas.
Por otra parte, tenemos la demanda por vivienda que se genera como resultado de los procesos demográficos. Al respecto, José Miguel Simian ha estimado en Chile la formación de 92 mil hogares anuales hasta el 2030. La cifra del académico sería considerablemente mayor, si los saldos migratorios se mantienen en los altos niveles mostrados en los últimos cinco años.
De esta manera, si se toma una postura conservadora, considerando la necesidad de nuevas viviendas para suplir el déficit habitacional que ya existe y satisfacer la demanda de nuevos hogares en formación, se necesitaría al menos, la construcción de 125 mil nuevas viviendas cada año. ¿Es esto posible? Veamos los números históricos.
Desde el lado de la política habitacional no se ve sencillo. En la última década, no más del 70% de los subsidios otorgados se terminaron ejecutando y los subsidios pagados no superaron los 60 mil anuales. El PEH declaró casi 125 mil viviendas en ejecución, de ellas, más de la mitad corresponde a viviendas del programa DS19. Lamentablemente, muchos proyectos acogidos a este programa han estado en serias dificultades para continuar debido al aumento en los costos de construcción y, algunas de esas inmobiliarias, incluso han iniciado proceso de reorganización. Hay razones para pensar que una parte importante de esas viviendas consideradas en ejecución, no se concretarán.
Desde la vereda del mercado de viviendas sin subsidios, el escenario no es menos complejo. El aumento de los costos de financiamiento y de construcción, la inflación, el aumento en las tasas de interés, el bajo crecimiento económico y el alza en el valor del suelo, han afectado de forma importante la capacidad de las familias para asumir un crédito hipotecario. Adicionalmente, los gestores inmobiliarios están enfrentando una mayor complejidad en la obtención de permisos de edificación y los nuevos IMIV, teniendo como resultado mayores plazos en la ejecución de los proyectos. Como resultado, las cifras acumuladas a agosto muestran una caída del 46% en las unidades de viviendas vendidas para la región metropolitana (cifras de TocToc.com) y la Corporación de Bienes de Capital proyecta que, para el próximo año, la inversión inmobiliaria habitacional será prácticamente la mitad respecto a la que se realizaría este.
Con todo, si tomamos la información extraída de la base catastral del SII, el año anterior ingresaron poco más de 84 mil nuevas viviendas al país y el promedio en los últimos trece años ha sido de 115 mil. Retomando la pregunta ¿es posible la incorporación de 125 mil viviendas cada año? Creo que sería muy difícil. Sobre todo, considerando que no hay en el horizonte cambios significativos en la gestión de la política habitacional ni en las condiciones para que desde el mundo privado inyecten una mayor inversión.
