Un análisis sobre la manera en cómo se está moviendo actualmente el mercado inmobiliario habitacional en Chile, fue parte de los que se habló en el cuarto foro inmobiliario organizado por el Centro de Estudios Inmobiliarios del ESE Business School, el cual tuvo una concurrencia de aproximadamente 180 personas.
El encargado de dar inicio a la actividad fue el director del Centro de Estudios Inmobiliarios, José Miguel Simian (ver video), quien se refirió al actual ciclo inmobiliario, cómo se ha comportado y qué se espera para los próximos meses.
"Mi impresión es que estamos en un buen momento del ciclo inmobiliario. Sin embargo hay un eventual menor ritmo de actividad en el próximo trimestre. Los permisos de edificación, al menos de momento, auguran menos actividad de aquí hacia adelante, y por otro lado tenemos la otra gran discusión de qué es lo que va a pasar con las tasas. El Banco Central ya está señalando que a fin de año sube tasas de interés, lo que haría que las condiciones financieras empeoren un poco respecto del mercado", dijo Simian.
Así también, el director del Centro de Estudios Inmobiliarios revisó los principales indicadores del mercado habitacional que muestran un importante aumento en el precio de las viviendas y cómo los aumentos en sus valores se desacoplan respecto del PIB per cápita de Chile y el Índice Real de Remuneraciones que publica el INE. Las variaciones en los últimos dos años han sido notoriamente más importantes para los valores de venta que de arriendo de viviendas, en donde a su juicio hay una tendencia que es importante de considerar.
"Lo que nos ha pasado es que hemos crecido en arriendo muy rápidamente en muy poco tiempo. Aquí hay una consideración relevante, y es el estancamiento de los hogares propietarios en los últimos años. Proporcionalmente el aumento de hogares arrendatarios es muy notable, estos crecieron casi medio millón en seis años, lo que es un cambio relevante" comentó.
Entre los factores que probablemente están influyendo en este cambio de tendencia se encuentra la aceleración en la formación de nuevos hogares como resultado de la disminución de la cantidad de personas por hogar (de 4,1 en 1990 a 3,1 en 2017 según datos de la CASEN) y la fuerte inversión de esta clase de activos impulsada por las bajas en las tasas de interés.
Así mismo, explicó cómo una mayor regulación en edificación genera una oferta más inelástica presionando aún más los precios de las viviendas.
Posteriormente fue el turno de Isabel Palma, gerente comercial de Inmobiliaria FG (ver video), quien expuso sobre las tendencias en el desarrollo habitacional y cómo la tecnología está afectando a la industria debido a los cambios socioculturales que han estado ocurriendo.
De esta forma, detalló los principales cambios demográficos que se observan, entre ellos, el aumento de adultos mayores, la conformación de familias más pequeñas y las preferencias de la generación millenial, tendencias que a juicio de ella impactarán fuertemente a la industria ya que definirá en cómo diseñar los nuevos barrios y casas.
"Nuestros productos hoy en día no pueden ser para todos. Tenemos que ser capaces de adaptarnos a un segmento y jugárnosla. Por lo tanto, necesitamos productos más flexibles para su habitalidad y para su financiamiento, productos más eficientes en el uso de espacios y en su costo de operación. Productos con responsabilidad social, respetando el medio ambiente y la comunidad a donde llegan, productos time saver por su ubicación y mantención", señaló.
Entre los cambios más relevantes se encuentran la "soledad" como compañera de muchas personas (hogares de una persona crecen a tasa del 9,7% anual versus un decrecimiento de 2% en aquellos de 4 o más personas), generaciones que no compiten por las cosas que poseen sino por las experiencias vividas, mayores requerimientos en salud (en Japón los adultos mayores gastan 18 veces más en salud que el promedio de la población), el fuerte aumento del comercio electrónico, una mayor conciencia ambiental y una mayor flexibilidad y apertura en los distintos ámbitos de la vida.
Terminó su exposición haciendo un llamado a la industria a innovar en el diseño de productos inmobiliarios buscando un mejor match con estas tendencias y nuevas formas de habitar y relacionarse con el entorno.
Luego, Andrés Pardo, socio fundador de Andrés Pardo Consultores y especialista en diagnóstico (ver video), entrenamiento y hunting de equipos de ventas inmobiliarias; centró su presentación en cómo formar equipos de ventas creadores (y no destructores) de valor, en donde sostuvo que se debe hacer un cambio de paradigma en el modelo de compras, así como tener en cuenta la manera en que los distinos clientes se comportan en el mercado.
"Cuando hablamos de que las generaciones toman sus decisiones de manera distinta, eso puede significar que una persona en su primera visista a un proyecto haga su reserva, y en el caso más extremo podemos ver a alguien que después de un año de visitar veinte proyectos toma la decisión. Lo importante es saber que nadie es completamente millenial ni nadie es completamente baby boomer, nos movemos en un continuo, todos tenemos algo de cada generación. Entonces el desafío de los equipos de venta es identificar cliente a cliente qué es lo que los mueve, cuán rápido tomarán su decisión de compra, para así poder ser canalizadores de las nuevas demandas que existen", comentó Pardo.
Finalmente, Raimundo Cruzat, gerente general de Echeverría Izquierdo Inmobiliaria e Inversiones S.A (ver video), comenzó su exposición señalando los cambios demográficos y socioculturales, las restricciones del rubro y el aumento del costo de la construcción, para resaltar la necesidad de una mayor innovación en la industria.
"Hemos diseñado sin pensar tanto en el producto y sin pensar tanto en el cliente, si no más bien desde la perspectiva de los fierros. Hemos nacido al alero de la constructora, y la consecuencia de eso es que a todos los constructores les sale mucho más fácil mirar el edificio que el cliente. Eso está cambiando y nos está haciendo mirar al cliente de una manera distinta y entendiendo de que el desafío está ahí y que las personas van a empezar a elegir".
Expuso ante la audiencia algunos ejemplos de innovaciones realizadas en su empresa tanto en términos de diseño de productos para generar mayores eficiencias constructivas, mayor seguridad de los edificios y la incorporación de estacionamientos con carga para autos eléctricos en el espacio público. Terminó su exposición con el foco que están poniendo en avanzar hacia edificios energéticamente eficientes y generadores de energía.
