Una revisión de la inversión en activos inmobiliarios en Chile y un análisis de perspectivas de distintas clases de activos fueron parte de los temas que se tocaron en el tercer foro del 2018 organizado por el Centro de Estudios Inmobiliarios del ESE Business School.
Para comenzar, César Barros, socio de ProAsset (ver video), se refirió a los retornos y estructuración de los fondos inmobiliarios, haciendo una radiografía de la industria entorno a los capitales de inversión del sector. Explicó lo que significan esta clase de fondos, los tipos que existen, sus retornos esperados, así como también quiénes son los actores relevantes que actualmente están invirtiendo en activos inmobiliarios, destacando que corresponden a compañías de seguros, dineros públicos y family office.
En cuanto a las perspectivas de la industria en Chile, Barros clasificó estas en oportunidades y amenazas. "Si hablamos de las oportunidades que presenta el mercado inmobiliario, pienso que entre los aspectos que se destacan está el hecho de que seguirá aumentando el número de inversionistas retail en fondos y con ello aumentará la liquidez. Se ve una industria de fondos inmobiliarios creciente, aumentará la especialización en clases de activos inmobiliarios y la renta residencial será la que más crecerá en términos relativos a mediano plazo", explicó.
Entre las amenazas que vislumbra para el sector, señaló el crecimiento y un posible aumento de las tasa de interés en el futuro.
Por otra parte, Tom Livelli, gerente general de Greystar Chile (ver video), comenzó su presentación con las razones que tuvo una empresa operadora de multifamily, que hoy opera más de 425.000 unidades en distintos países, para comenzar sus operaciones en Chile.
"Creemos que a pesar del crecimiento de la población que es bastante bajo en Chile, el segmento que nos interesa es bastante bueno. Hay varios factores demográficos que son atractivos, como, por ejemplo, la gente está postergando su decisión de casarse y tener hijos y el divorcio está al alza. Por lo tanto, el tamaño del hogar se está achicando, lo que abre una ventana para la incorporación de multifamily".
Por otra parte mencionó la alta atomización que hoy tiene el mercado de rentas residenciales como una oportunidad para mejorar la calidad del servicio entregado a los arrendatarios y los desafíos que este cambio significa tanto en términos del diseño de los edificios, en cuanto a sus áreas comunes como las viviendas, como en el diseño de su operación.
Posteriormente, Juan Pablo Restini, director de proyectos comerciales y nuevos negocios de ATP Desarrollo + Gestión Inmobiliaria (ver video), expuso sobre las amenazas del sector de activos comerciales y oportunidades que se generan tanto por los cambios tecnológicos como sociodemográficos.
"Se espera que de aquí al 2020 tengamos un crecimiento del orden de una industria relativamente madura, de un 2,5% a un 3% de crecimiento real. Algo bastante similar a lo que ocurre con Argentina, Brasil y otros mercados en donde hay unas tasas de crecimiento un poco más aceleradas correspondientes a países emergentes", comentó.
Sin embargo, a pesar del optimismo que evidencia el sector, Restini comentó que también se debe tener en cuenta el auge que ha tenido el e-commerce en Chile, el que proyecta que para el 2028 tendrá una importante participación en el país, por lo que los centros comerciales tienen ya el desafío de innovar para mantener los flujos de personas, privilegiando el desarrollar experiencias más que solo la compra.
Por otra parte, como nuevos desafíos, surge la dificultad para nuevos desarrollos por el alza en el valor de la tierra y el aumento en la dificultad para obtener los permisos asociados.
A pesar de esto, Restini fue claro en destacar que "se ve una gran oportunidad de desarrollo de proyectos mixtos, que mezclen la vivienda con el comercio, salud y oficina. Vemos que hay una posibilidad de desarrollar centros de comercio que satisfagan la necesidad de las personas de una forma más inmediata".
Por último, Enrique Ovalle, director de Bodenor Flexcenter, habló sobre los centros de distribución y bodegaje, destacando que, dentro de la inversión inmobiliaria, la renta es el tipo de inversión de menor riesgo y retorno al mismo tiempo, por lo que se distingue del resto por ser un segmento de renta conformado mayoritariamente por inversionistas institucionales.
Sin embargo, a pesar de esto Ovalle destacó el hecho de que "el mercado de bodegas terminó el año pasado con una vacancia de 5,6% versus el 6,1% en el primer semestre del 2017, lo que evidencia que hay una mejora general de indicadores económicos y mayor confianza de inversionistas y consumidores".
Con respecto a las tendencias que se están dando en bodegas en Chile, el principal factor es la seguridad, a lo que Ovalle comentó: "Sin lugar a dudas la seguridad es lo que hace la gran diferencia en bodegas. Una seguridad activa, con permanentes inversiones".
A nivel mundial los mayores cambios están relacionados al crecimiento de las alturas de las bodegas e incluso de varias plantas en ciudades de altas densidades, que, si bien significan un desafío en términos de automatización y operación de bodegas de distintas superficies y características, permiten su localización más cercana a centro urbanos.
