El espacio en el mercado inmobiliario para más proyectos de multifamily y las claves de su inversión en el mercado chileno, fueron parte central de los temas que se abordaron en el primer foro inmobiliario del año, titulado "Multifamily ¿moda o tendencia?" El foro organizado por el Centro de Estudios Inmobiliarios del ESE Business School de la Universidad de los Andes, contó con la participación de 171 profesionales de la industria inmobiliaria.
El encargado de dar inicio a la actividad fue el Director del Centro de Estudios Inmobiliarios, José Miguel Simian, quien expuso sobre el mercado de arriendo en Chile y cómo ha ido cambiando la tendencia de la población en cuanto a la tenencia de una vivienda propia.
"Tenemos una caída muy importante en la propiedad de vivienda en los últimos años. En el 2003 la tasa de propiedad de vivienda en Chile llegó a un máximo de cerca del 70%, sin embargo, ha ido decayendo sostenidamente. La caída en el período 2015 a 2017 fue muy acelerada, estamos hablando de más de 5 puntos con lo que la tasa de propiedad está bajo el 60%. Esto tiene que ver con el importante crecimiento de los hogares y que gran parte de estos lo que hacen es arrendar", explicó Simian.
Así también, se refirió a la formalidad del arriendo. Mostró la evolución de los contratos en arriendo, los cuales han ido en aumento sostenido.
El académico realizó una comparación con el mercado en USA, donde el multifamiliy representa un 34% del mercado de arriendo. A su vez, el 36% de los hogares son arrendatarios. Usando las mismas estadísticas aplicadas a Chile, el mercado del multifamily podría llegar a 441.000 hogares arrendatarios bajo esta modalidad, lo que podría implicar del orden de 1700 nuevos edificios.
En cuanto a los precios de las viviendas, el Director del Centro de Estudios Inmobiliarios comentó que a su juicio, estos permanecerán altos, principalmente por las bajas tasas de interés, la alta demanda sostenida por la acelerada formación de hogares, así como también por restricciones y normativas que vayan surgiendo. Con ello, la asequibilidad a la vivienda vendría más de la mano del arriendo de las unidades.
Posteriormente, fue el turno de Nicolás Cox, presidente de CBRE para Chile y Argentina, quien se refirió al mercado multifamily en Chile, el que ha tenido un mayor protagonismo en el último tiempo.
"Actualmente tenemos monitoreados en Santiago 33 proyectos de multifamily, lo que evidencia el aumento de unidades de este tipo, y que implica un reto mayor a la hora de administrar y manejar un volumen que operacionalmente no es fácil de hacer", explicó.
Así también, Cox se refirió a las características de este tipo de edificios, los que, según él, debiesen comenzar a tener como próxima área de desarrollo la comuna de San Joaquín, en donde la demanda viene dada por un importante número de estudiantes universitarios.
Mostró cifras también para USA, en las cuales se visualiza el gran crecimiento que ha tenido en los últimos años, en los cuales las unidades de multifamily se han más que duplicado desde la década del 2000 a las reportadas en los últimos 5 años.
Además, el presidente de CBRE fue enfático en señalar que "el mercado está captando que va a haber mucha demanda e inversión en este tipo de construcciones. Hay que poner foco en el producto, tiene que estar diseñado para ser operado como multifamily, no puede ser pensado como un edificio que quiera ser cambiado a mitad de camino. Para ello, el principal desafío que veo es el relacionado con temas regulatorios, los que varían principalmente por la comuna en la que se quiera construir".
Luego fue el turno de Felipe Swett, gerente general de Asset Chile AGF, en donde su presentación estuvo marcada por los mitos y verdades que hay entorno a la inversión en esta clase de activo inmobiliario.
En primer lugar, se refirió a datos expresados por la última encuesta CASEN, que evidencian la futura demanda que habrá de los multifamily en el país.
"En cuanto al ritmo de creación de hogares en los últimos dos años, vemos que se crean 54 mil nuevos hogares arrendatarios anuales. De estos, el 90% prefiere vivir en un departamento, por lo tanto, de los 54 mil hogares que se van a crear necesitamos 48 mil nuevos departamentos, eso equivale a construir 230 edificios multifamily para satisfacer la nueva demanda", dijo.
Por otra parte, Swett también habló sobre los aspectos relevantes que se deben tener en consideración cuando se evalúa dónde poner un edificio con estas características.
"El problema que tienen los multifamily, a diferencia de un edificio para la venta normal, es que tú lo estás vendiendo todo el tiempo, por lo tanto se debe estar atento a una serie de cosas como por ejemplo quiénes son los vecinos, cómo es el entorno, qué tan mejorable puede llegar a ser, cuáles son los planes que se tienen para ese entorno, los planes que tiene la comuna para ese lugar de aquí a diez años más, ver la conectividad, la demografía, seguridad, etc.", explicó.
En esta misma línea, el gerente general de Asset Chile se refirió a cómo deben ser comercializados estos tipos de edificios.
"El mercado multifamily está más orientado a un servicio que a colocar un departamento. Sin llegar al extremo de un hotel, pero sí con un intermedio, por lo tanto en el futuro uno debiese dejar de vender o arrendar un departamento de dos dormitorios y debería empezar a arrendar un edificio y la experiencia de ese edificio", afirmó.
En cuanto a la inversión en esta clase de activo, Swett comentó que cuando Asset ingresó al negocio algunos años atrás, planificaban cap rates entorno al 10%, tasas que han logrado en sus proyectos que ya están operando. Sin embargo, que los márgenes del negocio se han comprimido, con lo que ellos esperan tasas más cercanas al 7 u 8%.
Finalmente, presentó Ignacio Torretti, socio fundador de Asset Plan, empresa que se ha especializado en la operación y comercialización tanto de propiedades en manos de pequeños inversionistas como de multifamily. Torretti se centró en el valor agregado que entregan los edificios manejados en una sola mano, y cómo se deben aprovechar estas ventajas competitivas que otras construcciones no tienen.
"Acá no solamente estamos arrendando una propiedad o un metro cuadrado sin mayor valor agregado, si no que el gran desafío de esta industria es arrendar una experiencia, arrendar servicios, y un valor agregado. Hoy hay un mercado bastante competitivo, hay mucha oferta en comunas densas, por lo tanto, ¿cómo me puedo brindar más?, entregando una mejor calidad de servicio y eso pasa por tener una buena estructura en el edificio y una buena administración", sostuvo Torretti.
Entre los ejemplos que puso el socio fundador de Asset Plan, para lograr esta diferenciación de valor, están los eventos al interior de los edificios, en donde explicó que "con esto buscamos que la gente se conozca más, tenga más redes en el edificio, porque en la medida en la que yo vivo en un lugar donde tengo amigos o gente conocida voy a querer seguir viviendo en ese lugar y esto generará barreras de salida en donde mucho más que el precio, la barrera de salida será lo emocional y habrá una disposición a pagar más para mantener esto y por ende una mayor resistencia a eventuales alzas de precio", dijo.
Terminada las presentaciones, se dio espacio a preguntas y comentarios por parte del público, quienes pudieron interactuar con los expositores.
